סקירת מס בנדל"ן

נדל"ן והשקעות בשותפויות בארה"ב

בהשקעות נדל"ן ושותפויות, על המשקיע להכיר את השפעות המס השונות על הנכסים בארצות הברית, וכן את השלכות המיסוי הישראלי.

אמנת המס אמנם מסדירה את נושא כפילות המס ואת הפקת מקורות ההכנסה, אך חשוב לדעת גם את החוק הפדרלי והחוק המדינתי המשפיעים על מעמד המיסוי בארה"ב וישראל.

בהמשך תוכלו למצוא את המידע הנחוץ לתהליך הגשת הדיווחים החל מההשקעה הראשונה ואת סקירת המס של משרד TAX4US

שלבי ההשקעה והמיסוי בארה"ב

חשוב לדעת!
*דו"ח המס האמריקאי יוגש באופן שנתי בשנה העוקבת עבור כל שנה שבה החזיק בנכס מניב. עבור שותפויות הדו"ח יוגש עד לתאריך ה 15.03 וליחידים\חברות עד 15.06.
** דו"ח המס הישראלי, המכיל גם את ההשקעות שהופקו בחו"ל, יוגש עד ה 30.06 (ללא יצוג רו"ח ישראלי)

סוגי התאגדויות בארה"ב

השקעה בנדל"ן מצריכה סוג של אחזקה בנכס ומתבצעת לרוב בצורות הבאות:

  1. אחזקה ישירה בנכס, בדרך כלל תתבצע כאשר קיימת אגרה גבוהה לפתיחת LLC במדינת המקור.

  2.  LLC - ישות אשר נוצרת תחת חוקי מדינה, אשר משלבת הגנת בעלי מניות וכן שיקוף בעלי המניות לצורכי מס. כלומר, הכנסות ה-LLC מועברות ישירות לחברים (Members) שלה ולא חל מס על פי שיעורי מס חברות.
    ל-LLC קיימות ברירות מחדל טבעיות בהתאם למספר החברים בה: יחיד ייחשב לישות שקופה (Disregarded entity) בעוד השקעת רבים תיחשב כשותפות. במידה ומתקיים יתרון, ניתן להפוך את ה-LLC לחברה בע"מ או ל S-CORP (במידה ובעלי המניות אמריקאים).

  3.  חברה זרה- מנטרלת את החשיפה למס עזבון, אשר חל על יחיד במקרה והשווי הוגן של הנכסים עולה על 60,000 $.

הפקת מספר זיהוי לצרכי מס ITIN

מספר זה משמש את המשקיע בעת הגשת הדיווחים לארה"ב ומופק על ידי ה IRS לאחר הגשת בקשה בטופס W7 בצירוף דו"ח מס פדראלי ואסמכתאות מתאימות. מספר הזיהוי הוא המקביל ל SSN עבור יחידים שאינם זכאים לו ומשמש כאמצעי מזהה למשלם המס.

החוק הפדראלי קובע כי חובה לבצע זיהוי ליחיד שמבקש את המספר, לשם כך יש שלוש אפשרויות:

  1. TAX4US הנו משרד מוסמך של ה IRS לאימות וזיהוי מסמכים מקוריים. אנו מורשים להשתמש בסריקה איכותית לדרכון, בתוקף, חתום במשבצת המיועדת מעל התמונה כאמצעי מזהה.

  2. זיהוי מול השגרירות האמריקאית דרך קביעת פגישה בשגרירות- עלות של $50 לחץ כאן.

  3. שליחה של תעודת לידה דו  לשונית (להזמנה לחץ כאן) ורישיון נהיגה (להזמנה לחץ כאן). לאחר קבלת המסמכים בדואר, יש להעבירם אל משרדנו.

לאחר הגשת הבקשה יחד עם דו"ח המס, יש להמתין כשלושה חודשים עד לקבל המספר המזהה בדואר. התהליך הינו חד פעמי ותוקפו של המספר המזהה הוא שלוש שנים, במידה ולא עושים בו שימוש. מספר זה ישמש אתכם בהגשת הדיווחים ובזיהוי מול מס ההכנסה האמריקאי בכל עת.

מיסוי הכנסה מהשכרת נכסים בארה"ב

בשונה ממדינת ישראל שבה, לרוב, המס על הכנסות פסיביות הנו בשיעורים קבועים לכל סוג הכנסה ולעתים גם פטור מהגשת דיווחים או תשלום מס, בארה"ב המס על הכנסות אלו יחול על פי שיעורי מס הכנסה פרוגרסיביים ומידי שנה שבה יש החזקה בנכס מניב.

דו"ח המס האמריקאי עבור אדם שאינו אזרח אמריקאי, עבור שותפות או עבור חברה זרה, יכיל את כלל ההכנסות שהופקו בתחומי ארה"ב בשנת המס, כשישנה זכאות לקזז הוצאות ישירות ועקיפות שהתהוו לתפעול הנכס. חובה לשמור אסמכתאות על ההוצאות למקרה של בדיקה רנדומלית מצד מס ההכנסה האמריקאי (IRS).

ארה"ב מעניקה פטור על רווח נטו של עד כ-4,050 $ בהתאם למספר האנשים הנמצאים בדו"ח (במקרה של משקיע ישראלי, אחד). מדרגות המס מתחילות בשיעור של 10% ומגיעות עד 39.6% מהרווח נטו. רוב המדינות בארה"ב מפעילות מערכות מס כאלה ואחרות ובאחוזים בודדים שנגזרים מהרווח נטו. הסכומים ניתנים לניכוי בקביעת המס הפדרלי ומוכרים גם לקיזוז מול מס ההכנסה הישראלי. בנוסף, במספר ערים מצומצם יכול לחול מיסוי גם ברמה המוניציפלית, אשר אינו מוכר כקיזוז לצורכי מס הכנסה הישראלי .רק שש מדינות בכל ארה"ב לא מטילות מס ברמת המדינה.

בעת מכירת הנכס, חלים שיעורי מס רווח הון כתלות בתקופת הבעלות. באחזקה מעל שנה, חלים שיעורי מיסוי מוטבים של עד 20%. אולם, על הפחת שנוכה יחולו שיעור מיסוי של 25%. עסקה זו מדווחת ל-IRS ומנוכה מס במקור ליחיד הזר, בשיעור של 15% (10% במקרים מסוימים) על ידי החברה המתווכת בעסקה (Title Company) או ע"י הקונה. המשקיע יכול ויידרש להגיש דו"ח מס שנתי בשנה העוקבת כדי לדרוש החזר מס.