סקירת מס בנדל"ן

נדל"ן והשקעות בשותפויות בארה"ב

בהשקעות נדל"ן ושותפויות, על המשקיע להכיר את השפעות המס השונות על הנכסים בארצות הברית, וכן את השלכות המיסוי הישראלי.

אמנת המס אמנם מסדירה את נושא כפילות המס ואת הפקת מקורות ההכנסה, אך חשוב לדעת גם את החוק הפדרלי והחוק המדינתי המשפיעים על מעמד המיסוי בארה"ב וישראל.

בהמשך תוכלו למצוא את המידע הנחוץ לתהליך הגשת הדיווחים החל מההשקעה הראשונה ואת סקירת המס של משרד TAX4US

שלבי ההשקעה והמיסוי בארה"ב

חשוב לדעת!
*דו"ח המס האמריקאי יוגש באופן שנתי בשנה העוקבת עבור כל שנה שבה החזיק בנכס מניב. עבור שותפויות הדו"ח יוגש עד לתאריך ה 15.03 וליחידים\חברות עד 15.06.
** דו"ח המס הישראלי, המכיל גם את ההשקעות שהופקו בחו"ל, יוגש עד ה 30.06 (ללא יצוג רו"ח ישראלי)

סוגי התאגדויות בארה"ב

השקעה בנדל"ן מצריכה סוג של אחזקה בנכס ומתבצעת לרוב בצורות הבאות:

  1. אחזקה ישירה בנכס, בדרך כלל תתבצע כאשר קיימת אגרה גבוהה לפתיחת LLC במדינת המקור.

  2.  LLC - ישות אשר נוצרת תחת חוקי מדינה, אשר משלבת הגנת בעלי מניות וכן שיקוף בעלי המניות לצורכי מס. כלומר, הכנסות ה-LLC מועברות ישירות לחברים (Members) שלה ולא חל מס על פי שיעורי מס חברות.
    ל-LLC קיימות ברירות מחדל טבעיות בהתאם למספר החברים בה: יחיד ייחשב לישות שקופה (Disregarded entity) בעוד השקעת רבים תיחשב כשותפות. במידה ומתקיים יתרון, ניתן להפוך את ה-LLC לחברה בע"מ או ל S-CORP (במידה ובעלי המניות אמריקאים).

  3.  חברה זרה- מנטרלת את החשיפה למס עזבון, אשר חל על יחיד במקרה והשווי הוגן של הנכסים עולה על 60,000 $.

הפקת מספר זיהוי לצרכי מס ITIN

מספר זה משמש את המשקיע בעת הגשת הדיווחים לארה"ב ומופק על ידי ה IRS לאחר הגשת בקשה בטופס W7 בצירוף דו"ח מס פדראלי ואסמכתאות מתאימות. מספר הזיהוי הוא המקביל ל SSN עבור יחידים שאינם זכאים לו ומשמש כאמצעי מזהה למשלם המס.

החוק הפדראלי קובע כי חובה לבצע זיהוי ליחיד שמבקש את המספר, לשם כך יש שלוש אפשרויות:

  1. TAX4US הנו משרד מוסמך של ה IRS לאימות וזיהוי מסמכים מקוריים. אנו מורשים להשתמש בסריקה איכותית לדרכון, בתוקף, חתום במשבצת המיועדת מעל התמונה כאמצעי מזהה.

  2. זיהוי מול השגרירות האמריקאית דרך קביעת פגישה בשגרירות- עלות של $50 לחץ כאן.

  3. שליחה של תעודת לידה דו  לשונית (להזמנה לחץ כאן) ורישיון נהיגה (להזמנה לחץ כאן). לאחר קבלת המסמכים בדואר, יש להעבירם אל משרדנו.

לאחר הגשת הבקשה יחד עם דו"ח המס, יש להמתין כשלושה חודשים עד לקבל המספר המזהה בדואר. התהליך הינו חד פעמי ותוקפו של המספר המזהה הוא שלוש שנים, במידה ולא עושים בו שימוש. מספר זה ישמש אתכם בהגשת הדיווחים ובזיהוי מול מס ההכנסה האמריקאי בכל עת.

מיסוי הכנסה מהשכרת נכסים בארה"ב

בשונה ממדינת ישראל שבה, לרוב, המס על הכנסות פסיביות הנו בשיעורים קבועים לכל סוג הכנסה ולעתים גם פטור מהגשת דיווחים או תשלום מס, בארה"ב המס על הכנסות אלו יחול על פי שיעורי מס הכנסה פרוגרסיביים ומידי שנה שבה יש החזקה בנכס מניב.

דו"ח המס האמריקאי עבור אדם שאינו אזרח אמריקאי, עבור שותפות או עבור חברה זרה, יכיל את כלל ההכנסות שהופקו בתחומי ארה"ב בשנת המס, כשישנה זכאות לקזז הוצאות ישירות ועקיפות שהתהוו לתפעול הנכס. חובה לשמור אסמכתאות על ההוצאות למקרה של בדיקה רנדומלית מצד מס ההכנסה האמריקאי (IRS).

ארה"ב מעניקה פטור על רווח נטו של עד כ-4,050 $ בהתאם למספר האנשים הנמצאים בדו"ח (במקרה של משקיע ישראלי, אחד). מדרגות המס מתחילות בשיעור של 10% ומגיעות עד 39.6% מהרווח נטו. רוב המדינות בארה"ב מפעילות מערכות מס כאלה ואחרות ובאחוזים בודדים שנגזרים מהרווח נטו. הסכומים ניתנים לניכוי בקביעת המס הפדרלי ומוכרים גם לקיזוז מול מס ההכנסה הישראלי. בנוסף, במספר ערים מצומצם יכול לחול מיסוי גם ברמה המוניציפלית, אשר אינו מוכר כקיזוז לצורכי מס הכנסה הישראלי .רק שש מדינות בכל ארה"ב לא מטילות מס ברמת המדינה.

בעת מכירת הנכס, חלים שיעורי מס רווח הון כתלות בתקופת הבעלות. באחזקה מעל שנה, חלים שיעורי מיסוי מוטבים של עד 20%. אולם, על הפחת שנוכה יחולו שיעור מיסוי של 25%. עסקה זו מדווחת ל-IRS ומנוכה מס במקור ליחיד הזר, בשיעור של 15% (10% במקרים מסוימים) על ידי החברה המתווכת בעסקה (Title Company) או ע"י הקונה. המשקיע יכול ויידרש להגיש דו"ח מס שנתי בשנה העוקבת כדי לדרוש החזר מס.

הפרסום לעיל אינו מהווה הצעה להשקעה, ואינו בגדר "הצעה לציבור" כהגדרת מונח זה בחוק חוק ניירות ערך, התשכ"ח – 1968 ("חוק ניירות ערך") וחוק השקעות משותפות בנאמנות, תשנ"ד- 1994 ("חוק השקעות משותפות") הקובע כי הצעה ומכירה לעד 35 משקיעים (כמפורט בסעיף 15א(א)(1) לחוק ניירות ערך ובתקנותיו) אשר אינם מנויים בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך אינה מחייבת פרסום תשקיף שרשות ניירות ערך אישרה את פרסומו. לאור האמור, השקעה באמצעות חברת Atlantic Real Estate אינה מוסדרת לפי חוק ניירות ערך ו/או לפי הוראות חוק השקעות משותפות.. כל השקעה מיועדת למספר מצומצם של משקיעים ותעשה למספר משקיעים כמותר על פי דין .ההתקשרות עם המשקיעים תבוצע בהתאם למסמכי העסקה והתנאים הקבועים בהם ובכפוף למשא ומתן עמם משקיעים שיבחרו לפנות לחברה על מנת להשקיע יבחרו במסגרת משא ומתן פרטני ("הליך המשא ומתן") .  Atlantic Real Estate או כל יישות אחרת מקבוצת Atlantic ו/או הפועלים מטעמן, אינם מורשים לפי חוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995, וכל מידע פרסומי שנמסר וכן כל מידע שיימסר לגבי אפשרות השקעה במסגרת הצעה עתידית לא יהווה ייעוץ השקעות או שיווק השקעות כהגדרתם בחוק. בקבלת החלטת השקעה במסגרת הליך המשא ומתן, על המשקיעים לסמוך על בדיקה שהתבצעה על ידם בלבד אודות ההשקעה ותנאיה, לרבות יתרונות, סיכונים ואי ודעות  הכרוכים בהשקעה, לרבות סיכון של אובדן מלוא כספי ההשקעה. ועליהם לפנות לקבלת ייעוץ מיועצים מתאימים בנוגע לסוגיות משפטיות, חשבונאיות, מיסוייות וכספיות של ביצוע ההשקעה. החברה אינה ערבה בשום צורה שהיא להחזר ההשקעות למשקיעים או לרווחים שיהיו למשקיעים כתוצאה מהשקעתם בהשקעות השונות. אין באמור משום הבטחת תשואה כלשהי או התחייבות להשגת תוצאות כלשהן. נתוני התשואה המוצגים הן הערכות בלבד או דוגמה לתשואה שנבעה למשקיעים מסוימים בהשקעה מסוימת בה השתתפו.

  • White Facebook Icon
  • White LinkedIn Icon

 © 2018 כל הזכויות שמורות לחברת אטלנטיק. עיצוב ובניית אתר WixMeUp.co.il | הצהרת נגישות